معمای مسکن ایران

به گزارش سایت اخبار طلا و جواهر گلدنیوز؛رفتار محتاطانه خریداران، فروشندگان و سازندگان، پس از تنش‌های اخیر، به سایه‌ی نااطمینانی سیاسی و منطقه‌ای نسبت داده می‌شود. این تردید گسترده، بازار را به‌جای تعدیل قیمت، به سمت کاهش شدید معاملات سوق داده و وضعیت انتظار را عمیق‌تر ساخته است.

از دست رفتن قدرت خرید؛ چرا افت دلاری، نشانهٔ دسترسی نیست؟

افت قابل ملاحظهٔ قیمت دلاری هر مترمسکن، که از سطح ۱۱۰۰-۱۲۰۰ دلار به حدود ۸۰۰ دلار رسیده، در عمل بیانگر کاهش شدید قدرت خرید خانوارهاست، نه ارزان شدن واقعی دارایی‌ها؛ زیرا درآمدها نتوانسته‌اند همگام با تورم پیش بروند. در عین حال، کاهش ساخت‌وساز به یک زنگ خطر ساختاری تبدیل شده است. سکون امروز در تولید، نه تنها مشکلات امروز را حل نمی‌کند، بلکه با ایجاد کمبود عرضه در آینده، می‌تواند زمینه‌ساز جهش‌های قیمتی در صورت بازگشت تقاضا باشد.این تضاد، جوهرهٔ بازار کنونی است: رکود در حجم داد و ستدها در کنار نیروی تورمی قدرتمند. تحلیل آینده، کاملاً به گشایش‌های سیاسی-اقتصادی وابسته است.

سه مسیر احتمالی برای آینده ملک

کارشناسان، چشم‌انداز بازار را بر اساس سه سناریوی کلان ترسیم می‌کنند:

جنگ فراگیر؛ توقف مطلق و جمود کامل

در صورت وقوع مجدد یا تشدید جنگ، بازار مسکن دچار رکودی عمیق و مطلق خواهد شد. هرگونه معامله‌ای متوقف می‌شود و تمام تقاضاها، چه مصرفی و چه سرمایه‌ای، کاملاً عقب‌نشینی می‌کنند و بازار در انتظار مطلق باقی می‌ماند.

فصل رکود تورمی؛ فرسایش کند در سطح قیمتی بالا

اگر وضعیت فعلی «نه جنگ و نه صلح» تداوم یابد، بازار الگوی رکود تورمی را پیگیری خواهد کرد. تورم بالا، هزینه‌های ساخت را همچنان در سطح بالا حفظ می‌کند؛ هم‌زمان، ضعف مزمن قدرت خرید مانع از هرگونه رونقی می‌شود. بازار حرکت فرسایشی و کُند خواهد داشت.

دستیابی به توافق؛ تزریق نقدینگی و احتمال رونق قیمتی

سناریوی خوش‌بینانه، دستیابی به توافق در مذاکرات است. توافق می‌تواند منجر به کاهش قیمت ارز و طلا شده و مسیر نقدینگی را تغییر دهد. با کم‌رنگ شدن جذابیت بازارهای موازی، بخشی از سرمایه‌های سرگردان می‌تواند به سمت ملک بازگردد. در این حالت، توافق نه به کاهش، بلکه به رونق قیمتی و افزایش معاملات منجر شده و برخی تحلیلگران را به این جمع‌بندی رسانده که سال ۱۴۰۵ می‌تواند سال مسکن باشد.

توجیه تحلیلی برای رشد ریالی آتی

بررسی‌های قیمتی نشان می‌دهد مسکن تهران از منظر دلار دچار افت محسوسی شده است. این افت مبنای تحلیل کارشناسانی است که رشد حدود ۵۰ درصدی قیمت ریالی را پیش‌بینی می‌کنند. این دیدگاه بر این فرض استوار است که با احیای اعتماد و تغییر مسیر سرمایه‌ها، فشار تقاضا مجدداً بر بازار اعمال خواهد شد.

راهکارهای جدید برای تزریق سرمایه خرد

در این شرایط، سیاست‌گذاران شهری طرح‌هایی نوآورانه مانند خانه‌ریز را مطرح کرده‌اند. این مدل بر پایهٔ مشارکت خرد بنا شده است؛ افراد به‌جای خرید کامل، سهمی کوچک اما قابل معامله از یک پروژهٔ مسکونی را خریداری می‌کنند و شهرداری نیز در صورت نبود مشتری، تضمین خرید سهم را فراهم می‌آورد تا ریسک سرمایه‌گذاری کاهش یابد.

در کنار این، مفهوم مسکن کوچک‌متراژ اقتصادی مجدداً مطرح شده است. کارشناسان تأکید دارند که این ایده، نه یک طرح عجیب، بلکه پاسخی واقعی به افزایش خانوارهای تک‌نفره، بالا رفتن سن ازدواج و تضعیف قدرت خرید است و چارچوب حقوقی آن نیز تدوین شده است.

بزرگ‌ترین چالش: شکاف میان قیمت و درآمد

مهم‌ترین پرسش بازار همچنان باقی است: در حالی که بیش از ۳۵ درصد جمعیت در فقر مطلق هستند و توانایی خرید به‌شدت کاهش یافته، رشد اسمی قیمت‌ها چه نسبتی با هدف اصلی یعنی بهبود دسترسی به مسکن دارد؟ تحلیلگران تأکید می‌کنند که نادیده گرفتن سمت تقاضای مصرفی، شکاف درآمدی-قیمتی را عمیق‌تر خواهد کرد. آن‌ها معتقدند مهار بخشی از تورم بخش مسکن از طریق ابزارهای حمایتی، مالی و اعتباری می‌تواند فشار معیشتی را کاسته و تعادل از دست رفته بازار را بازیابد.

افت دلاری در بازار مسکن ایران؛ نشانه ارزندگی یا رکود فرسایشی؟

سایه‌ی نااطمینانی سیاسی و منطقه‌ای وضعیت بازار مسکن را تشدید کرده است. پس از تنش‌های اخیر، تردید و بدبینی نسبت به آینده در رفتار محتاطانه خریداران، فروشندگان و سازندگان منعکس شده است. این تردید، نتیجه‌ای جز کاهش معاملات نداشته و بازار را در وضعیت انتظار بیشتر فرو برده است.

سایه سنگین نااطمینانی بر معاملات

در این شرایط، افت دلاری قیمت مسکن، بیشتر بیانگر کاهش شدید قدرت خرید است، زیرا درآمد خانوارها با سرعت تورم و قیمت دارایی‌ها همگام نشده است. در کنار رکود فعلی، کاهش ساخت‌وساز زنگ خطر آینده است؛ رکود امروز در تولید، می‌تواند کمبود عرضه فردا را تشدید کند که در صورت بازگشت تقاضا، منجر به جهش قیمتی خواهد شد.

تضاد آشکار: رکود معاملاتی در دل بذر تورم آینده

تحلیل آینده بازار مسکن به‌شدت به سناریوهای کلان سیاسی و اقتصادی گره خورده است. کارشناسان سه سناریوی اصلی را ترسیم می‌کنند:

وقوع جنگ:

بازار با رکودی عمیق و جمود کامل مواجه خواهد شد؛ معاملات متوقف و تقاضا عقب‌نشینی می‌کند.

تداوم وضعیت نه جنگ و نه صلح: بازار به رکود تورمی ادامه می‌دهد. تورم بالا، هزینه‌های ساخت را بالا نگه می‌دارد و ضعف قدرت خرید مانع رونق معاملات می‌شود. بازار فرسایشی و کند خواهد بود.

دستیابی به توافق:

این سناریو کاهش محسوس قیمت ارز و طلا و تغییر مسیر حرکت سرمایه‌ها را در پی دارد. جذابیت بازارهای موازی کاهش یافته و بخشی از نقدینگی سرگردان به ملک بازمی‌گردد. این امر می‌تواند منجر به رونق قیمتی و افزایش معاملات شده و برخی فعالان را به پیش‌بینی سال ۱۴۰۵ به عنوان سال مسکن سوق دهد.

بررسی‌های قیمتی این نگاه را تقویت می‌کند: مسکن تهران از منظر دلاری افت محسوسی داشته که مبنای پیش‌بینی برخی کارشناسان برای رشد حدود ۵۰ درصدی قیمت ریالی مسکن شده است.

اجاره‌نشینی اجباری؛ بحران معیشت شهری

جنگ دوازده‌روزه تأثیرات ماندگاری گذاشته و بازار را در رکود تورمی و وضعیت تعلیق قرار داده است. این شرایط فشار را بر بازار اجاره منتقل کرده و منجر به افزایش شدید اجاره‌بها شده است. خروج سرمایه، شامل حدود ۲۰ هزار میلیارد تومان در بهار، و کاهش شدید ساخت‌وساز (صدور پروانه‌ها ۳۱.۸٪ کاهش در تابستان نسبت به سال قبل) از پیامدهای کلیدی این دوران است. در این میان، قیمت هر مترمربع از ۱۱۰۰-۱۲۰۰ دلار به حدود ۸۰۰ دلار رسیده است. همچنین، تورم هزینه ساخت (حدود ۸۰٪) از تورم عمومی (حدود ۶۰٪) سبقت گرفته است.

سرمایه‌گریزی از پروژه‌ها؛ توقف در ساخت‌وساز

به دلیل فضای نامطمئن، سرمایه‌های کوتاه‌مدت از بازار مسکن خارج شده‌اند. افت پروانه‌های ساختمانی نشان از رکود شدید در صنعت ساختمان دارد. بالا بودن هزینه‌های ساخت در مقابل سودآوری پایین، ساخت‌وساز را به فعالیتی پرریسک تبدیل کرده است.

چشم‌اندازی میان بازسازی و رکود

در این میان، سیاست‌گذاران شهری از طرح‌هایی مانند خانه‌ریز به ‌عنوان راهکاری نو برای مواجهه با این شرایط یاد می‌کنند. خانه‌ریز مدلی مشارکتی است که قرار است با جذب سرمایه‌های خرد، هم به تأمین مالی ساخت‌وساز کمک کند و هم مسیری تازه برای ورود مردم به بازار مسکن فراهم آورد.

در این طرح، افراد به‌جای خرید یک واحد کامل، می‌توانند سهمی بسیار کوچک از یک پروژه مسکونی را خریداری کنند؛ سهمی که قابلیت انتقال دارد و به ‌عنوان دارایی قابل معامله تعریف می‌شود. حتی برای کاهش ریسک، تضمین خرید سهم توسط شهرداری در صورت نبود مشتری در نظر گرفته شده است.

در کنار این طرح، بحث مسکن ۲۵متری نیز بار دیگر به فضای عمومی بازگشته؛ مفهومی که بیش از آنکه یک الگوی مستقل باشد، به‌گفته کارشناسان، ناشی از سوءتفاهم است. آنچه در عمل مطرح بوده، توسعه مسکن اقتصادی و کوچک‌متراژ در قالب مجتمع‌های اقامتی است؛ الگویی که چارچوب حقوقی آن تدوین و حتی از سوی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی بلامانع اعلام شده است. رشد خانوارهای تک‌نفره، افزایش سن ازدواج و افت قدرت خرید، تقاضا برای چنین واحدهایی را واقعی و غیرقابل انکار کرده است.

با این حال، پرسش اصلی بازار مسکن همچنان پابرجاست: در بازاری که بیش از ۳۵ درصد جمعیت در خوشه فقر مطلق قرار دارند و استطاعت خرید به‌شدت تضعیف شده، رشد اسمی قیمت‌ها حتی اگر از منظر تحلیلی قابل توجیه باشد، چه نسبتی با هدف بهبود دسترسی به مسکن دارد؟ کارشناسان تأکید می‌کنند بی‌توجهی به سمت تقاضای مصرفی، می‌تواند شکاف میان قیمت و درآمد را عمیق‌تر کند. به باور آنها، اگر از طریق سیاست‌های حمایتی، مالی و اعتباری بتوان حتی بخشی از تورم مسکن را مهار کرد، فشار معیشتی خانوارها کاهش خواهد یافت و بخشی از تعادل ازدست‌رفته بازار بازمی‌گردد.

انتهای پیام/