دلايل التهاب در بازار مسكن

گروه تحلیل بازار گلدنیوز: تقريبا از بعد از جنگ تاكنون هر چهار سال در حوزه مسكن انفجار قيمت اتفاق افتاده است.
برخي كارشناسان علت افزايش قيمت مسكن را در سياستهاي نادرست پولي و مالي دولت مي دانند و برخي معتقدند نبود سياستهاي تنظيم گرانه در حوزه مسكن ، خود ، عامل تورم است.

از سال ١٣٩٧ به بعد با خروج آمريكا از برجام ، شرايط اقتصادي كشور به گونه اي دگرگون شد كه به نظر مي رسد در حوزه مسكن زلزله اتفاق افتاده است. قيمت مسكن آنقدر بالا رفت كه بازار را راكد كرد و در اين حال، اين افزايش قيمت موجب شد كثيري از شهروندان اجاره نشين به تبع افزايش قيمت مسكن ، از شهرها خارج و حاشيه نشين شدند.

در حال حاضر ٣٠ ميليون مستاجر و حدود بيست ميليون بد مسكن روي دست حاكميت مانده است؛ افرادي كه در شرايط معمولي حدود ٦٥ تا ٧٠ درصد درآمدشان هزينه اسكان آنها مي شود. (ميانگين جهاني هزينه مسكن خانوار ١٨ درصد است ).

شرح بحران مسکن به زبان ساده

دولت با فروش نفت بشكه اي x دلار و تسعير ارز حاصل از درآمدهاي نفتي (تبديل دلار به ريال به قيمتي كه در بودجه سالانه مي آيد ) صاحب درآمدي مي شود كه در بودجه ديده شده است. اگر در شرايط تحريم بجاي دوميليون بشكه نفت ، سيصد هزار بشكه نفت بفروشيم قاعدتا بايد نرخ تسعير بالا برود تا دولت بتواند كسري يك ميليون و هفتصد هزار بشكه اي را جبران كند(چنانچه در دولت دوازدهم اتفاق افتاد ) .

يا بايد قيمت نفت بالا برود كه در اختيار ما نيست زيرا قيمت نفت جهاني است يا بايد نرخ تسعير بالا برود كه جبران كسري درآمد را بكند . يعني نفت با قيمت شصت دلار و نرخ تسعير سه هزار و پانصد تومان وقتي مقدار فروش كاهش مي يابد ، بايد نرخ هر دلار سه هزار و پانصد تومان افزايش يابد.به همين سادگي در چهار دهه گذشته همه دولتها همين كار را كرده اند.

تبعات اين اقدامِ تقريبا هماهنگ در همه دولتها ، افزايش هزينه توليد است ، به اين معني ٨٠ درصد واردات كشور مواد اوليه توليد است كه وقتي نرخ ارز با مكانيسم يادشده بالا مي رود مواد اوليه توليد هم گران مي شود و تورم روي همه كالاها خود را نشان مي دهد. وقتي به علت تورم قدرت پول ملي كاهش مي يابد ، توان اقتصادي شهرونداني كه درآمد آنها ثابت است كاهش مي يابد .

در این شرایط برخي كه توانايي پس انداز اندكي دارند ، ديگر پول پس انداز نميكنند بلكه آن را تبديل به كالايي مي كنند كه ارزش و قدرت پول را حفظ كند از اين رو حجم درآمدها به جاي رفتن به سمت توليد به سوي بازارهاي دارايي هاي با ارزش با قابليت نقدشوندگي بالا مي رود.

برخوردهای پلیسی قرص مسكّن است

خلق پول بانكها نيز اين فضا را ملتهب ميكند ، توليد گران شده و مردم توانايي خريدشان كاهش يافته است نتيجه اينكه توليد كاهش مي يابد چون تقاضا براي آن نيست و علاوه بر افزايش هزينه هاي ارزي مواد اوليه ، هزينه هاي سربار توليد نيز بالا مي رود در واقع تورم روي تورم به صورت تصاعدي بالا مي رود؛ و توليد كالاها و خدمات به خاطر تورم و ركود كاهش مي يابد. اما پول همواره در حال خلق شدن است و كالا و خدماتي ما به ازاي آن وجود ندارد.(عدم تعادل در عرضه و تقاضا و تورم و گراني)

از اينجا به بعد آنچه مهم و البته جالب به نظر مي رسد اين است كه دولتها و بانكهايي كه خود ، مسبب اين وضعيت هستند درصدد بر مي آيند اين مشكل را حل كنند . بگير وبند شروع مي شود .
سلاطين دارايي هاي با ارزش و سفته بازان بازار ارز دستگير و تاديب مي شوند . يكي دو ماهي فضاي رواني بازار كنترل مي شود اما سرطاني كه اقتصاد كشور را درگير كرده مگر با قرص مسكّن درمان مي شود ؟!

هشت علت گرانی مسکن

عده اي از كارشناسان از انديشكده هاي مختلف هم كه بيشتر با بودجه هاي دولتي يا نهادهاي حاكميتي اداره مي شوند نظر كارشناسي ميدهند كه علت گراني مسكن چيست و چرا مسکن در ایران گران میشود؟
١- افزایش شدید پایه پولی و نقدینگی
۲- محدوديت زمين كه با توسعه خطوط ريلي و جابجايي سريع شهروندان اين مشكل كاهش مي يابد.
٣- قوانین شهرداری ها و گران و طولاني مدت شدن صدور مجوزهاي ساخت و ساز
٤- کاربردی نبودن ساخت ؛ نمي دانيم كجا بسازيم كه با كمترين هزينه براي زيرساخت ، شهروندان بتوانند هزينه اسكان خود را بپردازند.
٥- عدم توسعه خطوط ریلی: مثل مترو كه باعث میشود در برخی مناطق اقماری در شهرهای بزرگ زمان رسیدن به محل کار براي شهروندان کاهش يابد.
٦- مهاجرت ، به دليل رعايت نشدن توسعه متوازن و عدم تناسب در تخصيص بودجه هاي عمراني به كلان شهرها و شهرهاي كوچكتر ، جوانان بسیاری از شهرهای کوچک و روستاها به شهرها مهاجرت میکنند. مهاجرت از كشورهاي همسايه مانند افغانستان نيز بحران تقاضاي مسكن را تشديد مي كند.
۷. ضعف فناوري و مشکلات ساخت: سرعت ساخت در کشور بسیار پایین است. چینی‌ها در عرض کمتر از یک ماه برج میسازند. پروسه‌ی ساخت در کشور بسیار طولانیست. سازنده حداقل یکسال در ادارات دولتی (شهرداری، کمیسیون ماده ١٠٠ ، دیوان عدالت اداری، آتش نشانی، اداره برق، آب، گاز و …) اصطلاحا کفش آهنی باید بپوشد.

اينها فهرست برخي مشكلات حوزه مسكن از سوي كارشناسان است. بسياري از كارشناسان نيز معتقدند بايد با تصويب قوانين تنظيم گرانه مالياتي مانند ماليات بر عايدي سرمايه و نظائر آن مي توان تقاضاي سفته بازي را به صفر رساند و فعالیت اقتصادی را در تمام کشور توجیه پذير کرد.

مانع اصلی راهکارهای کارشناسی خود دولت و بانک ها هستند

شايد اين راهكارها درست باشد ، كثيري از راهكارهاي ديگر هم وجود دارد كه با جستجويي ساده در اختيار تصميم سازان وتصميم گيران است، اما اين بحران را خود دولتها، بانكها ،صندوقهاي بازنشستگي و نهادهاي عمومي غير دولتي به وجود آورده اند.

يعني وقتي فعاليت اقتصادي توجيهي ندارد ، صاحبان اصلي سرمايه به سمت سفته بازي مي روند و اتفاقا مانع اصلي براي تحقق راهكارهاي پيشنهادي كارشناسان كه بالاتر به آن اشاره شد ، همين صاحبان اصلي سرمايه يعني بانكها و … هستند.
در واقع چون نميتوانيم يا اراده اش وجود ندارد يا درشرايط فعلي (تحريمهاي اقتصادي) دولت راه ديگري براي تامين كسري بودجه اش ندارد ، اين سياست را اصلاح نميكنيم يعني ناف بودجه را به دلار مي بنديم و سالهاست آن را ادامه مي دهيم بعد با بروز بحران پيشنهاد مي دهيم شاخه هاي درخت سمپاشي شود.

هر كارشناس واقع بين كه اين شرايط را ببيند تورم بالا ، ركود كم سابقه و تجارت پُر ريسك ، بر اين موضوع صحه مي گذارد كه مردم چگونه هم ماليات پنهان (تورم) بپردازند و هم جلوي سفته بازي آنها را بگيريم آيا سفته بازان ، مردم عادي هستند ؟!

حل بحران مسكن مستلزم حل بحرانهایي عميق تر از مسكن است

رفع بحران مسكن مستلزم حل بحرانهاي عميق تر از مسكن است كه حتي مهمترين اقدام سالانه كشور (قانون بودجه سالانه) را تحت الشعاع قرار مي دهد.

بنظر شما وقتي ظرف يكسال، قيمت دلار در بودجه سالانه از ١٨ هزار تومان به ٢٣ هزار تومان افزايش مي يابد ، بايد انتظار كاهش قيمت داشته باشيم ؟!! تورم ناشي از اين سياست نه تنها هيچ مشكلي را حل نمي كند بلكه هر اقدامي را بي اثر مي كند.

مسكن مهر ٤٠ ميليون توماني الان بالاي يك ميليارد قيمت دارد . اين افزايش سرسام آور قيمت مسكن ، خود به تورم دامن مي زند ، يعني مسكني كه براي آسايش شهروندان ساخته شده به كالاي سرمايه اي تبديل شده كه كسي نمي تواند آن را خريداري كند.

قیمت مسکن تقریبا در بهای تمام شده تمام کالاها و خدمات تاثير گذاشته، تبعات اجتماعی قیمت مسکن غیر قابل جبران است و نارضايتي های عمومی در اين بخش ،تهديد امنیتی جدی است .