بازار مسکن سپري در برابر ابر تورم

به گزارش پایگاه خبری جهان طلا (گلدنیوز)، سازمان برنامه و بودجه به تازگي اعلام كرده ساخت حدود يك ميليون و پانصد هزار واحد مسکن در دولت سيزدهم آغاز شده است.

اين سازمان در ادامه اعلام كرده از اين ميزان واحد مسكوني كه ساخت آن آغاز شده ٦٣ هزار واحد مسكوني (حدود ٤ درصد) در مرحله نازك كاري و ١٤٣ هزار واحد مسكوني (حدود ٩ درصد ) در مرحله سفت كاري است.

وزير راه و شهرسازي هم اعلام كرده زمين مربوط به ساخت ٤ ميليون واحد مسكوني تا شهريور امسال تعيين تكليف مي شود.

آمار اعلام شده در شرايطي كه يكسال از آغاز دولت مي گذرد نشان مي دهد هنوز هيچ واحد مسكوني به مردم تحويل داده نشده و آنچه قرار أست تحويل داده شود باقيمانده مسكن مهر و مسكن ملي دولت دوازدهم است.

(در دولت نهم هم وعده ساخت بيش از دو ميليون و پانصد هزار واحد مسكوني داده شد اما عملا در پايان دو دولت نهم و دهم كمتر از يك سوم وعده داده شده عملياتي شد.)

با اين رويكرد چند چالش جدي پيش روي شعار ساخت چهار ميليون واحد مسكوني أست. زمين ، پروانه ساخت ، تامين مالي و هزينه ساخت .

وعده تامین مسکن

وزير راه و شهرسازي وعده تامين زمين براي ٤ ميليون واحد مسكوني را داده اما اگر دستگاههاي اجرائي را با وعده ساخت مسكن براي پرسنل همان دستگاه تشويق نكنيم عملا دستگاههاي اجرائي ترجيح مي دهند ٢٠ درصد جريمه شوند اما زمين مرغوبشان را در اختيار وزارت راه و شهرسازي براي ساخت نهضت ملي مسكن قرار ندهند.

آمارهاي مرداد نشان مي دهد تاكنون فقط هفت هزار هكتار زمين از ادارات دولتي تامين شده است.

پروانه ساخت نيز از جمله وعده هايي بوده أست كه دستكم در پايتخت ، شهردار ، قول كاهش زمان صدور مجوز به دو ماه را داده اما هنوز اين زمان كمتر از شش يا چهار ماه نيست. چالش سوم به عنوان يكي از مهمترين چالش ها، تامين مالي است.

بر اساس قانون جهش توليد مسكن بانكها موظفند سالانه بيست درصد از منابع خود را كه رقمي معادل ٣٦٠ همت أست به تسهيلات اين حوزه اختصاص دهند .

آماري كه بانكها ارائه مي دهند نشان از بيش از ٧٠ درصد، معوقه تسهيلات است و سي درصد باقيمانده ، مختص همه حوزه ها از جمله مسكن أست .

قانون جهش توليد مسكن

متاسفانه از زمان تصويب قانون جهش توليد مسكن تاكنون ٢٦ بانك ، فقط دو درصد از اين وظيفه قانوني را عملياتي كرده اند. (فقط بانك مسكن به وظيفه 20 درصدي اعطاي تسهيلات عمل كرده است .) گفتني أست بانكها اگر بيمارستان يا مركز تجاري هم بسازند در شمار تسهيلات همين حوزه ( ساخت مسكن)مي آورند تا نشان دهند قانون را اجرا كرده اند كه البته نشانه ضعف قانون است !

بد نيست ميزان تسهيلات تخصيصي بانكها را در يك دهه گذشته در حوزه مسكن مرور كنيم .ابتداي دهه نود ، ١٧ درصد تسهيلات بانكها به حوزه مسكن اختصاص داشت ، اين ميزان در سالهاي ٩٨ و ٩٩ به پنج درصد كاهش يافت و امسال اين ميزان ، حدود دو درصد است.با توجه به افزايش قيمت مسكن ، نسبت وام مسكن به قيمت خانه ، عددي قابل تامل است.

تسهيلات بانك مسكن ، حدود ٤٦٠ ميليون تومان ، مختص خانه اولي ها و در كلانشهرهاست. ١٦٠ ميليون تومان از اين وام، صرف خريد اوراق مسكن از فرابورس مي شود و گيرنده تسهيلات ظرف ٢٠ سال بايد يك و نيم ميليارد به بانك برگرداند و اين مبلغ ، حدود ٨ متر يك واحد مسكوني ٨٠ متري را در كلانشهرها پوشش مي دهد .

اين آمارها نشان مي دهد با ورود دولتها به حوزه تعيين تكليف دستگاهها به ويژه بانكها براي ساخت مسكن، توان اجرائي كشور ، رو به افول مي رود و هر سال تقاضاي انباشته مسكن ، از قدرت توليد مسكن مي كاهد.

ضمن اينكه شرايط ركود تورمي ، ميل به فرار سرمايه از توليد را افزايش مي دهد .تصويب بسته جلوگيري از خروج سرمايه از كشور در ستاد اقتصادي دولت و اعلام آن در تاريخ ٢٦ مرداد توسط وزير اقتصاد، همچنين پايش ماهانه اعداد و ارقام خروج سرمايه از كشور ، نشانه نگراني از اين واقعيت است كه سرمايه ميل به ماندن در توليد ندارد زيرا در بازار سرمايه و بانكها كمتر از تورم سود مي دهد و توليد هم همچنان تورم صد درصدي دارد .

ایا قانون جهش تولید مسکن نیاز مند اصلاحاتی است ؟

هر سال هزينه ساخت به دليل تورم افزايش مي يابد و بانكها قدرت تأمين مالي كمتري به نسبت گذشته دارند. اگر در قانون جهش توليد مسكن اصلاحاتي به شرحي كه خواهم گفت ايجاد نكنيم ، سرنوشت مسكن ، انفجار قيمت خواهد بود و فعالان بازار كه دوره هاي ركود و رونق را مي شناسند ، نقدينگي را به اين سو سوق خواهند داد. به ويژه سرمايه هاي بورسي كه در حال حاضر كمتر از تورم سود مي دهد.

خلاصه اينكه اگر سال ٩٨ و ٩٩ دولت دوازدهم با تهييج مردم براي ورود به بازار سرمايه جلوي رشد تورم را از دي ٩٨ تا پايان سال ٩٩ گرفت و سرمايه هاي ده ميليون سهامدار بازار سرمايه را دود هوا كرد ، سال ١٤٠٠ كريپتو كارنسي يا تب خريد رمز ارزها ، مانع هجوم نقدينگي به بازارهاي كاذب شد اما در عين حال تورم هم رشد داشت .

اما امسال نه بازار سرمايه بدليل پايين آمدن نرخ بهره بين بانكي و نه رمز ارزها قابليت جذب سرمايه ندارند و اينجا مسكن سپري براي جلوگيري از ابر تورم خواهد شد و در آينده نزديك شاهد افزايش قيمت مسكن ، بيش از سقف تورم خواهيم بود.

با اين اتفاق يعني افزايش قيمت مسكن اگر دولت بتواند با اقداماتي جلوي هجوم نقدينگي به بازار ارز يا طلا و يا حتي خودرو را بگيرد كه كار بسيار دشواري أست به دلايلي كه ياد شد و در ادامه خواهم گفت توان توليد مسكن و پُر كردن شكاف تقاضا را نخواهد داشت.

اگر در قانون جهش توليد مسكن اصلاحاتي صورت نگيرد ، حداكثر توان توليد و تحويل مسكن در كشور بيش از سالانه ٣٠٠ هزار واحد نخواهد بود.

چرا ؟ و چرا بايد قانون اصلاح شود؟

بانكها از بنگاه داري دست نمي كشند مگر اينكه بنگاه داري برايشان سود آور نباشد ، حتي عتاب سنگين رهبري در سال ٩٧ درباره بنگاه داري بانكها هم اگرچه كارساز بوده اما به هدف مطلوب نرسيده أست.

بانكها املاك مازادشان را بر اساس قانون حمايت از توليد رقابت پذير ، واگذار نكرده اند و نمي كنند . بانك ها از سال ٩٦ تاكنون ٣ درصد املاك مازاد خود را واگذار كرده و جريمه تخلف از قانون را هم داده اند زيرا قيمت ملك آنقدر افزايش يافته كه فروش يا واگذاري آن به صرفه نيست ، از سوي ديگر به دليل رشد قيمت مسكن ترازنامه بانك ها مثبت مي شود و نسبت دارايي آنها به نسبت بدهي افزايش مي يابد.نكته مهم ديگر اينكه اگر بانك ها نتوانند تسهيلات خود را باز پس بگيرند، وثيقه ملكي نزد بانك كه گران شده ارزشمند مي شود.

بانكها به جز شعب بانكي مازاد كه هر روز شاهد بسته شدنشان به دليل فراگير شدن بانكداري الكترونيك هستيم ، ٣٧ ميليون متر مربع واحد مسكوني دارند.بگفته محمود زاده معاون مسكن وزير راه و شهر سازي از يك ميليون و ششصد هزار واحد مسكوني خالي ، يك ميليون و چهارصد هزار واحد متعلق به شخصيتهاي حقوقي (عمدتا بانك ها ) و فقط دويست هزار واحد ، متعلق به شخصيتهاي حقيقي است.

اگر آنچه در قانون جهش توليد مسكن درباره بانكها و ميزان تسهيلات آنها آمده به تفكيك بانك هاي تجاري ، تخصصي و توسعه اي تعيين تكليف نشود ، (خلاء قانوني فعلي ) ميزان تسهيلات بانكي هيچ گونه افزايشي نخواهد يافت .

به اين معنا بايد مسكن هاي خود مالكي را به سمت دريافت تسهيلات از بانكهاي خصوصي ببريم ، مسكن هاي روستايي و بافت فرسوده را به سمت بانكهاي دولتي برده و انبوه سازاني كه صنعتي سازي مي كنند بايد از تسهيلات بانكهاي توسعه اي بهره مند شوند .

اين تفكيك در قانون نيامده و تا در قانون ديده نشود وضعيت همين است و بانكها تن به دادن تسهيلات به حوزه مسكن نمي دهند از سوي ديگر آمار منتشر شده بورس نشان از سود قابل توجه برخي شركتهاي بزرگ مثل پتروشيمي ها ، فولاديها ، شركت ملي مس و ديگر معدني ها و هلدينگ هاي متعدد بوده و لازم است در قانون ، تكليف كنيم كه اين شركتها بايد مسكن كارگران و كاركنانشان را تأمين كنند .

با اين اصلاحات در قانون ، دستكم ١٥ درصد فشار تقاضاي مسكن از روي دوش دولت برداشته مي شود و با دست بازتري اقدام به ايجاد زيرساخت براي توليد مسكن خواهد كرد.

در شرايط فعلي دولت درتأمين مالي ، به زور قانون نميتواند به بانكها فشار بياورد چون در نهايت به زيان مردم است و دوگانه اي ناخواسته شكل ميگيرد ؛ نجات بانك ها يا رفاه مردم ، اگر در پي رفاه مردم باشيم بانك ها به ويژه بانكهاي خصوصي از بازار مسكن نوسان گيري مي كنند و مي كوشند تا خود را نجات دهند ، ديگر شركتهاي بورسي هم همين اقدام را صورت خواهند داد.

نقدینگی به کدام سو میرود

با وجود هزينه هاي بالاي ساخت و ساز ، با اصلاحات قانوني و تغييراتي كه از آن ياد شد ، مي توان موانع را از پيش پاي بخش خصوصي برداشت و حتي تا صد درصد زمينه سوددهي آنها را فراهم كرد.با اين اقدام رونق سرمايه گذاري و توليد موجب مي شود ، دولت از قيمت گذاري دستوري فاصله بگيرد و مانع رشد سودآوري شركتها نشود .

در شرایطی که نقدینگی روند روبه رشدی داشته و نرخ تورم نیز به ۵۰ درصد رسیده است، بازارهای مالی نه تنها از تورم بلکه از رشد نقدینگی نیز شدیدا عقب مانده‌اند.

از این رو نقدینگی به سمت بازارهایی حرکت کرده که ریسک کمتر و بازدهی بالاتری داشته است و مسكن مهمترين بازار است كه با جذب نقدينگي قيمتها بالا مي رود و دولت نيز ناتوان از توليد وعده داده شده است.

در اين شرايط برجام نيز كه تكليفش روشن نيست و روشن هم نخواهد شد نميتواند جلوي اين افزايش قيمت رابگيرد.

انتهای پیام/